Négociateur immobilier indépendant

Qu’est-ce qu’un négociateur immobilier indépendant ?

Un négociateur immobilier indépendant est mandaté par un agent immobilier (agence immobilière, réseau, promoteur) pour accompagner une transaction immobilière, que cela soit une vente ou une location. Contrairement à l’agent immobilier, le négociateur n’est pas titulaire de la carte de transaction dite Carte T. Pour pouvoir exercer, l’agent immobilier habilite le négociateur grâce à l’établissement de la carte collaborateur auprès de la CCI. Ainsi, le négociateur immobilier peut négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de l’agent.

Un négociateur immobilier peut intervenir dans les transactions de vente de biens immobilier ou dans la location. Ses tâches sont les suivantes :

• Réaliser la prospection immobilière: il s’agit de la principale activité d’un négociateur immobilier. Il doit être à l’affut des biens immobiliers à la vente (appartement, maison, commerces, terrains, parkings…). Le monde de l’immobilier est extrêmement concurrentiel, c’est la raison pour laquelle le négociateur doit être en veille continue, s’appuyer sur son réseau et ses partenaires pour trouver des clients potentiels. Le négociateur doit absolument obtenir rendez-vous avec les vendeurs afin d’obtenir un mandat de vente et ainsi obtenir l’autorisation de le présenter à des futurs acquéreurs. Généralement, le négociateur immobilier est affecté à une zone géographique.
• Estimer les biens immobiliers : le négociateur immobilier peut réaliser une estimation du bien à la vente. C’est une étape très importante car cette estimation peut lui permettre de négocier avec le vendeur un prix du bien au marché. Le négociateur s’appuie sur ses connaissances de la zone géographique, des biens similaires à la vente et sur d’éventuels défauts qu’il peut déceler.
• Obtenir les mandats : cette étape est obligatoire pour le négociateur. La signature d’un mandat de vente lui permet de réaliser la publicité du bien et de le faire visiter à des potentiels acquéreurs. Ce mandat décrit le bien à la vente, le prix de vente souhaité pour le propriétaire (hors frais d’agence), la commission d’agence, la durée du mandat et la publicité qu’il peut réaliser. Si le mandat est exclusif, le négociateur sera le seul à pouvoir vendre le bien pendant une période définie. Les futurs acquéreurs peuvent également mandater un négociateur pour rechercher un bien immobilier, il s’agit d’un mandat de recherche.
• Réaliser les visites des biens: le négociateur immobilier accompagne les futurs acquéreurs en leur faisant visiter les biens immobiliers dont il a le mandat. Il doit connaitre le bien à la vente afin de répondre aux questions des clients.
• Conseiller les vendeurs et acheteurs : la signature d’une transaction passe souvent par une négociation entre les vendeurs et les acheteurs. Le rôle du négociateur est d’accompagner cette négociation et convaincre les interlocuteurs par sa connaissance du terrain et des opportunités.
• Etre présent pendant la signature des compromis et actes de vente: le négociateur représente l’agent immobilier, il a le pouvoir de s’engager pour son compte, notamment lors de la signature des compromis et actes de vente. Il transmet, pour le compte de l’agent, la facture des frais d’agence au notaire.

Quelle est la formation d’un négociateur immobilier ?

Aucune formation initiale n’est obligatoire pour devenir négociateur immobilier. Cependant, il existe des formations dédiées à l’immobilier mais l’obtention d’un diplôme est rarement un prérequis pour exercer en tant que négociateur immobilier. Les principales formations initiales sont les suivantes : BTS de vente, BTS Professions Immobilières, DEUST spécialisés dans l’immobilier, Brevet Professionnel Professions immobilières.

De nombreux travailleurs se reconvertissent dans le métier de négociateur immobilier sans avoir suivi une formation initiale dédiée à ce secteur. Il est donc tout à fait possible de se lancer sans être diplômé, à condition d’avoir une fibre commerciale et de conseil.

Depuis le 1^er avril 2016, tous les professionnels de l’immobilier titulaires d’une carte professionnelle (agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics) doivent suivre une formation continue, il s’agit de la formation loi Alur. Les collaborateurs, salariés ou agents commerciaux (négociateurs immobiliers), habilités par le titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager ont également l’obligation de suivre la formation continue. La durée est de 14 heures par an ou 42 heures au cours de 3 années consécutives d’exercice. Pour pouvoir réaliser le renouvellement de la carte T ou de la délégation de la carte (collaborateur), l’agent immobilier ou le négociateur doivent justifier avoir réaliser 42 heures de formation.

Comment devenir négociateur immobilier ?

Pour devenir négociateur immobilier, vous devez choisir l’agence ou le réseau immobilier avec lequel vous souhaitez travailler, qui vous déléguera la carte collaborateur, vous pourrez ainsi exercer sous sa carte professionnelle.

Exercer en EURL (SARL) ou en SASU (SAS) n’est pas possible si vous ne pouvez pas être titulaire de la carte professionnelle. Si c’est le cas, vous deviendrez agent immobilier. Pour pouvoir être mandaté par le réseau ou l’agence, plusieurs solutions s’offrent à vous :

• Être salarié de l’agence ou du réseau immobilier
• Exercer en tant qu’agent commercial en tant qu’entreprise individuelle, micro-entreprise (auto-entreprise) avec l’option EIRL si vous le souhaitez. Vous devrez également vous inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC).
• Utiliser le portage salarial, qui vous permet d’exercer sans avoir à créer d’entreprise individuelle ou d’auto-entreprise et de bénéficier du statut de salarié.

Chacun de ses statuts ont des avantages et inconvénients.

Quel statut choisir pour devenir négociateur immobilier indépendant ?

Exercer en tant qu’agent commercial en entreprise individuelle, auto entrepreneur, EIRL

Si vous souhaitez exercer en tant qu’agent commercial, vous devrez créer une entreprise individuelle et exercer en votre nom propre.

Vous pouvez opter pour le régime de l’auto-entrepreneur (micro-entreprise) qui vous permet de bénéficier d’un régime social et fiscal simplifié avec les avantages suivants :

• Jusqu’à 72 500 euros de chiffre d’affaires, les cotisations sociales s’élèvent à 22% au lieu de 45%
• Si vous êtes éligible à l’ACRE, vous bénéficiez d’une exonération de 50% des cotisations sociales jusqu’à la fin du 3^ème trimestre civil.
• Jusqu’à 34 400 euros de chiffre d’affaires, vous bénéficiez de la franchise de TVA. Vous facturez votre client (agence, réseau) sans TVA.

Cependant, ce régime comporte certains inconvénients :

• Au-delà du seuil de chiffre d’affaires de 72 500 euros, vous perdez les avantages de ce régime et vous restez en entreprise individuelle. Vos cotisations sociales s’élèveront à 45%. C’est une des raisons pour laquelle les auto-entrepreneurs décident de changer de statut lorsqu’ils atteignent ce montant.
• Au-delà de 34 400 euros, vous devrez facturer avec la TVA, vous devenez ainsi collecteur de la TVA et vous devrez la verser à l’état.
• Exercer en auto entrepreneur peut présenter un risque. En effet, vous ne créez pas de société (personne morale), vous exercez en votre nom propre ce qui implique que votre patrimoine personnel et professionnel sont confondus. Cependant, vous pouvez opter pour le régime de l’EIRL pour affecter une partie de votre patrimoine à votre activité professionnelle.
• En tant qu’auto-entrepreneur, vous êtes soumis à l’IR (impôt sur les revenus) sur la base de votre chiffre d’affaires après un abattement de 34% qui correspond à vos frais professionnels. Ainsi, vous ne pourrez pas passer en charge vos dépenses professionnelles (frais KM, restauration, matériels, abonnements…), ce qui présente un vrai inconvénient pour les négociateurs immobiliers.
• Enfin, vous bénéficiez d’une faible protection sociale: vous cotisez au SSI (sécurité sociale des indépendants, ex-RSI), vous cotisez à la retraite des indépendants et ne pouvez bénéficier de bulletins de salaire.

Pour pouvoir exercer votre métier en entreprise individuelle ou en auto-entreprise, vous devrez souscrire à une assurance responsabilité civile et professionnelle, qui sera nécessaire lorsque l’agence ou le réseau souhaite vous déclarer comme collaborateur auprès de la CCI.

Devenir négociateur immobilier avec le portage salarial

Légalisée en 2008, le portage salarial est inscrit dans le code du travail et possède sa propre convention collective. Ce mode d’emploi permet à des indépendants de pouvoir exercer leur métier sans avoir à créer de société, d’entreprise individuelle ou d’auto-entreprise.

Le portage salarial est parfaitement adapté pour le métier de négociateur immobilier. Le principe est simple : vous souhaitez travailler avec un réseau, une agence ou un promoteur, la société de portage signe un contrat de prestation avec votre client et signe avec vous un contrat de travail en portage salarial, en CDI ou en CDD.

Avec le portage, vous n’êtes plus en charge des obligations administratives, sociales et fiscales, vous déléguez ainsi à la société de portage :

• La facturation de votre client (réseau, agence, promoteur)
• Le recouvrement des règlements
• L’édition de vos salaires, le paiement de vos cotisations sociales

En portage, vous pouvez également vous faire rembourser vos frais professionnels, c’est un vrai avantage par rapport au régime de l’auto entrepreneur !

Enfin, étant salarié, vous bénéficiez des avantages sociaux :

• Vous bénéficiez de bulletins de salaire
• Vous cotisez au régime général de la sécurité sociale, aux Assedic / pôle emploi, à la retraite des salariés
• Vous bénéficiez de la mutuelle d’entreprise, de la prévoyance et votre activité est protégée par l’assurance responsabilité civile et professionnelle de la société de portage.

FAQ « Négociateur immobilier en portage salarial »

Je suis auto entrepreneur et je souhaite exercer mon métier de négociateur en portage salarial, quelles sont les démarches ?
Vous n’avez pas besoin de fermer votre auto entreprise pour pouvoir exercer en portage salarial. Il suffit de nous mettre en relation avec votre réseau ou votre agence immobilière. Nous signons avec votre client un contrat de prestation qui indique que vous êtes en portage salarial chez Prium City et que nous facturons vos honoraires. En parallèle, nous signons avec vous une convention de portage salarial ainsi qu’un contrat de travail en CDI ou en CDD.

Je suis à l’ARE, je perçois des indemnités au pôle emploi, puis-je exercer mon métier en portage salarial sans perdre mes droits ? Comment ça marche ?
Vous pouvez continuer à percevoir vos allocations de retour à l’emploi tout en étant salarié de Prium City. Nous signons avec vous un contrat de travail en CDI ou en CDD à temps partiel. Tous les mois, nous vous émettons votre bulletin de salaire afin que vous puissiez déclarer le salaire Brut perçu auprès de pôle emploi, qui va ensuite proratiser à 70%. Si le montant obtenu est inférieur à votre ARE mensuelle, le pôle emploi va vous octroyer des droits. Si c’est supérieur ou égal, le pôle emploi ne complètera pas mais vous bénéficierez d’un décalage de fin de droits. Avec le portage salarial, vous créez de nouveaux droits avec les bulletins de salaire perçus avec Prium City.

Me conseillez-vous un CDD ou un CDI en portage salarial ?
Tout dépend de votre situation et de vos souhaits ! 80% des salariés portés de Prium City exercent avec un contrat à durée indéterminée. Pourquoi ? Car le CDI permet au salarié porté d’avoir une meilleure protection. Vous êtes tout le temps couvert par la sécurité sociale, la mutuelle, la prévoyance et la responsabilité civile et professionnelle. Le CDI avec Prium City vous permet de continuer à être inscrit au pôle emploi, cela n’a pas d’incidence par rapport au contrat à durée déterminée. De plus, avoir un contrat de travail en CDI vous permet plus facilement d’envisager un achat pour vous et obtenir un prêt bancaire.

Certains optent pour le CDD pour activer ses droits Assédics pour ensuite passer en CDI. Prium City propose une solution sur-mesure et adaptée à chaque situation.

Comment choisir ma société de portage salarial ?
Choisir une société de portage est une étape importante car vous lui confiez votre chiffre d’affaires ! Il est primordial de choisir une société réactive, de confiance et qui peut vous conseiller en fonction de votre situation. Veillez à ce que la société de portage ait une expertise dans le domaine de l’immobilier et que ses pratiques de frais de gestion soient transparentes. Les cotisations patronales et salariales de vos bulletins de salaire doivent être identiques aux cotisations indiquées sur votre compte d’activité. Le mieux est de consulter les avis des salariés portés sur internet. Prium City et Prium Portage sont les sociétés de portage salarial les mieux notées du web.

Ai-je droit aux congés payés en portage salarial ?
Oui, vous avez droit aux congés payés. En portage salarial, vous allez acquérir 2,5 jours de congés payés tous les mois quel que soit le nombre de jours travaillés, correspondant à 10% de votre salaire Brut. Tous les mois, Prium City provisionne 10% de votre salaire brut (14,5% en incluant les charges patronales). Lorsque vous posez vos congés, la société de portage vous reverse ce qu’elle a provisionné. Notre société vous propose une vraie souplesse : vous pouvez fonctionner comme un indépendant et souhaitez prendre vos congés tous les mois ou bien laisser la provision pour décider de prendre en mois de congé complet en août par exemple.

Qu’est-ce qui se passe si je n’ai pas de chiffre d’affaires ?
En portage salarial, votre salaire va dépendre du chiffre d’affaires généré. Si Prium City ne facture pas de commission pour vous, vous soit obtenir un bulletin de salaire à 0 euros brut, soit obtenir un salaire en fonction de votre solde disponible et des provisions.

Comment rompre mon contrat en portage salarial ?
En CDD, la fin du contrat de travail est fixée à l’avance, au moment de la signature de votre contrat. En CDI, si vous êtes encore en période d’essai, nous pouvons rompre le contrat à notre initiative. Si vous n’êtes plus en période d’essai, nous réaliserons une rupture conventionnelle à votre demande ou vous êtes libre de démissionner (attention, vous ne pourrez pas vous inscrire au pôle emploi dans ce cas).