La promesse de vente et le compromis de vente

La promesse de vente et le compromis de vente sont deux avant-contrats qui permettent de sceller un accord de vente. Même s’ils ne sont pas obligatoires, ces avant-contrats offrent des garanties pour les parties. Quelles sont les différences entre une promesse et un compromis de vente ?  Quelles sont les garanties apportées ? Que devez-vous choisir pour sécuriser votre transaction ? Voyons dans cet article tout ce dont vous devez savoir.

Ils s’engagent sur un délai pour permettre à l’acquéreur d’obtenir un prêt bancaire et au vendeur de vérifier l’absence de servitudes et de s’assurer de la purge du droit de préemption. Voyons dans cet article la différence entre le compromis de vente et la promesse de vente.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

« Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix » selon l’article 1589 du Code civil. Il scelle l’engagement définitif entre un acheteur et un vendeur, qui s’engagent à accomplir les formalités nécessaires avant la signature de l’acte de vente (obtention d’un prêt bancaire, obtention d’un permis de construire, etc.). Le délai pour réaliser les conditions préalables à la vente est fixé dans le compromis.

Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre partie peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant des dommages et intérêts, sauf si le renoncement se réalise durant la rétraction légale ou si les conditions suspensives ne sont pas réalisées.

Quel est le fonctionnement d’un compromis de vente ?

Le compromis de vente peut être conclu entre particuliers sans notaire, il s’agit d’un acte sous seing privé. Généralement, le compromis est rédigé par les notaires ou plus rarement les parties peuvent faire appel à l’agence immobilière. Aucun enregistrement n’est requis pour le compromis de vente.

Au moment de la signature du compromis, l’acquéreur doit verser un dépôt de garantie, également appelé indemnité d’immobilisation, généralement situé entre 5% et 10% du prix de vente fixé par les parties. Ce versement permet de sécuriser juridiquement la vente : le vendeur s’engage à céder le bien au prix fixé et l’acquéreur à l’acheter.

L’acquéreur dispose ensuite d’un délai de 10 jours pour se rétracter, sans avoir à énoncer de motif et sans pénalité. Passé ces 10 jours, il s’engage à acquérir le bien.

Le compromis de vente peut être annulé, sans pénalité, si les conditions suspensives ne sont pas réalisées. Cela s’applique également à la promesse de vente.

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

La promesse de vente, appelé promesse unilatérale de vente, est également un avant-contrat. Avec la promesse de vente, le vendeur s’engage à réserver le bien à l’acquéreur et s’interdit de le proposer à un autre acquéreur. La promesse de vente fixe, comme le compromis de vente, un délai permettant aux deux parties de valider les conditions préalables à la vente (obtention d’un prêt bancaire, obtention d’un permis de construire, absence de servitudes, etc.).

Quel est le fonctionnement d’une promesse de vente ?

La promesse de vente se signe généralement chez le notaire. Si les parties souhaitent signer sans passer par le notaire, il s’agit d’un acte sous seing privé et doit dans ce cas être enregistré auprès de la recette des impôts dans un délai de dix jours suivant ladite signature.

Au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente, l’acquéreur doit verser une indemnité d’immobilisation, située entre 5% et 10% du prix de la vente. Si la vente est réalisée, cette indemnité sera réduite du montant à payer.

Avec la promesse de vente, le vendeur permet à l’acquéreur de confirmer ou non la vente, il s’agit de l’option d’achat. Pour que la vente ait lieu, l’acheteur doit confirmer l’offre de vente et doit lever l’option d’achat dans un délai prévu entre les parties.

Ainsi, il existe 2 possibilités pour annuler une vente :

• L’acquéreur se rétracte dans le délai légal de 10 jours, l’acquéreur indique qu’il ne confirme pas l’achat et le processus prend fin, sans pénalité.

• L’acquéreur ne confirme pas la vente durant le délai imparti, il n’use pas de sa faculté d’option. Le vendeur est ainsi libre de disposer à nouveau de son bien et de le proposer à la vente. Pour indemniser la période d’immobilisation où le vendeur à réservé le bien exclusivement à l’acquéreur, le vendeur conservera l’indemnité d’immobilisation versée pendant la promesse de vente.

Enfin, à l’instar du compromis de vente, la promesse unilatérale peut être annulée, sans pénalité, si les conditions suspensives ne sont pas réalisées.

Conditions suspensives dans une promesse de vente ou un compromis de vente

La promesse de vente ou le compromis de vente sont généralement soumis à des conditions suspensives, qui permettent aux deux parties de se rétracter d’une vente sans pénalité.

L’article 1304 du Code civil indique que les conditions suspensives permettent de suspendre l’exécution d’un contrat. Ainsi les conditions conditionnent la réalisation de la vente à la survenance d’un évènement déterminé.

Voici les principales conditions suspensives :

L’obtention d’un prêt : il s’agit d’une clause suspensive obligatoire si l’acquisition nécessite l’obtention d’un prêt. La promesse de vente ou le compromis doit indiquer le montant maximal du ou des prêts, la durée ainsi que le taux d’intérêt maximal. Il est d’usage de prévoir 45 jours pour permettre à l’acquéreur de faire les démarches nécessaires mais dans le contexte actuel, le délai peut sembler court. Il conviendra de fixer un délai raisonnable entre les parties. Si l’acquéreur n’obtient pas le prêt, il doit apporter la preuve de refus de la banque dans le délai fixé par l’avant-contrat. Dans ce cas, il peut renoncer à l’achat sans pénalité. S’il apporte la preuve après le délai, il est d’usage de demander un report auprès du vendeur qui peut tout de même demander des pénalités.

La vente d’un ancien bien : l’acquéreur peut demander l’insertion d’une clause suspensive qui spécifie que l’achat est conditionné à la vente de l’ancien bien. Généralement, un délai de 6 mois est accordé.

L’obtention d’un prêt relais : l’acquéreur peut insérer une condition suspensive de prêt relais. Ainsi l’achat du bien ne sera plus conditionné par la vente de l’ancien bien mais par l’obtention d’un prêt relais auprès de la banque.

L’obtention d’un permis de construire : s’il s’agit de l’achat d’un terrain, l’acquéreur peut intégrer la condition suspensive de l’obtention de permis de construire, lui permettant de se rétracter sans pénalité s’il a un refus.

L’absence de préemption : la collectivité peut exercer un droit de préemption sur le bien à la vente, ce qui signifie qu’elle a le droit d’acheter le bien pour réaliser des travaux urbains. Si le bien est dans une zone soumise au droit de préemption, l’absence de préemption est une condition suspensive indispensable à la vente.

L’obtention d’une autorisation administrative : si l’acquéreur veut transformer le bien à usage d’habitation en local professionnel (ou l’inverse), il doit obtenir une autorisation administrative qui peut faire l’objet d’une condition suspensive.

Quelles sont différences entre une offre d’achat, une promesse de vente et un compromis de vente ?

L’offre d’achat, c’est l’acheteur qui s’engage

Avec l’offre d’achat, l’acheteur s’engage à acquérir le bien si l’offre est acceptée par le vendeur. L’offre d’achat doit être réalisée par les acquéreurs à la suite de la visite du bien.

La promesse de vente, c’est le vendeur qui s’engage

Le vendeur s’engage à réserver le bien exclusivement pour l’acquéreur, qui a un délai pour confirmer ou non l’acquisition du bien. En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation. La promesse de vente est signée après l’acceptation de l’offre d’achat et avant la signature de l’acte définitif.

Le compromis de vente, un engagement mutuel des deux parties

L’acheteur et le vendeur s’engagent mutuellement à réaliser la vente dans les conditions prévues par les parties. L’acheteur verse un dépôt de garantie qui sécurise la vente. Il a ainsi un délai pour réaliser toutes les démarches nécessaires préalable à la signature de l’acte définitif.

Pour résumer

La promesse de vente est plus souple pour l’acquéreur qui bénéficie d’une option d’achat pour une période limitée. La promesse de vente oblige le vendeur à réserver son bien exclusivement à l’acquéreur pendant cette période.

Le compromis est en avant-contrat qui fixe un engagement mutuel des deux parties. L’acquéreur s’engage à acheter le bien et le vendeur à le vendre, selon les conditions fixées dans le contrat.

Toutes deux sont soumises à des indemnités d’immobilisation ou un dépôt de garantie, d’un délai de 10 jours de rétractation de la part de l’acquéreur ainsi que d’éventuelles conditions suspensives.