Devenir mandataire immobilier

Qu'est-ce qu'un mandataire immobilier ?

Le mandataire immobilier est le professionnel chargé, de façon permanente et indépendante, de négocier et de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestations de services, au nom et pour le compte d’un agent immobilier appelé  » mandant » . Cette activité est régie par les articles L1341 à L134-17 du Code de commerce.

Les missions du mandataire immobilier

Le mandataire immobilier ou agent commercial immobilier est un indépendant qui travaille pour le compte d’un réseau de mandataires. Le réseau est un concept d’agence immobilière « virtuelle », cela signifie qu’il ne détient pas d’agence physique (contrairement aux réseaux d’agences immobilières). Le réseau est géré par une « tête de structure », souvent le siège, et les mandataires immobiliers se déploient sur tout le territoire, généralement dédiés à un département ou une région.

N’ayant pas de local physique et donc pas de vitrine pour mettre en avant les biens à la vente ou à la location, le réseau utilise et développe les techniques de Webmarketing : site internet, réseaux sociaux, sites spécialisés de publicités, etc.

Spécialiste de l’immobilier, le mandataire doit ainsi également maitriser les techniques de communication et du webmarketing.

Les missions du mandataire sont les suivantes :

• Prospection de nouveaux clients pour obtenir des biens à la vente par différents canaux : mailing, porte-à-porte, pige immobilière, site internet du réseau, réseaux sociaux, relationnel, etc.,
• Estimation des biens à la vente ou à la location grâce à sa connaissance du marché et du secteur,
• Signature de mandats de recherche et de vente en conseillant les prospects,
• Promotion des biens en location ou à la vente en préparant un dossier de commercialisation et en les présentant à son portefeuille de clientèle, via le mailing, site du réseau, sites spécialisés, réseaux sociaux, etc.,
• Organisation des visites en apportant des conseils aux futurs acquéreurs ou aux vendeurs (environnement, prix, tendance, etc.),
• Collecte des propositions d’achats, présentation des offres aux vendeurs, accompagnement dans la négociation,
• Conseil et accompagnement des clients jusqu’à la signature de l’acte.

La règlementation pour le mandataire

Pour exercer dans l’immobilier, le mandataire doit être habilité par un réseau ou une agence immobilière dont le représentant légal détient la carte professionnelle d’agent immobilier. L’agent doit réaliser la demande de délégation auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie. En obtenant cette habilitation, le mandataire immobilier peut négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de l’agent immobilier, sans pour autant avoir un lien de subordination avec ce dernier.

La loi ALUR a fixé plusieurs obligations pour le mandataire immobilier dont notamment :

• La souscription à une assurance de responsabilité civile et professionnelle,
• L’interdiction de donner des consultations juridiques, de rédiger des actes sous seing privé (promesses, compromis), des actes juridiques à l’exception des mandats pour le compte de l’agent,
• La justification de 14 heures de formation continue par an ou 42 heures au cours de 3 années consécutives pour obtenir le renouvellement de la délégation de la carte professionnelle. Le mandataire atteste ainsi d’un niveau de compétence justifiant sa capacité à négocier, s’entremettre ou de s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle.

Le mandataire signe avec l’agent un contrat de mandat qui fixe les obligations des deux parties, les conditions d’exercice de l’activité, les missions confiées au mandataire, la durée du contrat, les rétrocessions d’honoraires, les droits de suite ainsi que les clauses d’exclusivité ou de non-concurrence. Généralement, le mandataire perçoit des honoraires correspondant à un % des commissions du réseau ou de l’agence et sa somme lui est versée qu’après la signature des actes.

Le mandataire immobilier a le choix d’opter pour le statut d’agent commercial ou le portage salarial pour exercer son métier.

Exercer le métier de mandataire immobilier en tant qu’agent commercial

Le mandataire immobilier qui souhaite exercer son activité en tant qu’agent commercial doit obligatoirement être une personne. Il a le choix entre le statut de la micro-entreprise ou de l’Entreprise Individuelle. Il est donc interdit de créer une société (SARL, EURL, SAS, SASU) pour être agent commercial immobilier. L’agent commercial doit également s’inscrire au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) qui donne lieu à l’attribution d’un numéro d’immatriculation.

Le mandataire signe avec le réseau ou l’agence immobilière via son statut de micro-entreprise ou d’entreprise individuelle, ce qui signifie que la relation dépend du code du commerce, sans lien de subordination.

L’agent commercial va gagner un pourcentage sur les honoraires de vente (ou de location). Avec un réseau immobilier, le pourcentage est au minimum de 70% des commissions et est au maximum de 50% avec une agence immobilière. Il facture lui-même ses honoraires au réseau.

Généralement, l’agent commercial commencera son activité en créant une micro-entreprise, qui présente de nombreux avantages :

• L’immatriculation d’une micro-entreprise est simple,
• Les charges sociales dépendent du chiffre d’affaires réalisé, le taux est de 22%,
• La comptabilité est simplifiée.

Cependant la micro-entreprise présente quelques inconvénients :

• L’agent commercial cotise au SSI (ex RSI),
• Le chiffre d’affaires ne peut pas dépasser 72 600 euros au risque de passer au régime réel,
• A partir de 34 400 euros de chiffre d’affaires, l’agent commercial doit facturer avec la TVA,
• La micro-entreprise est soumise à l’IR, avec un abattement représentant les frais professionnels. Ainsi l’agent commercial ne peut pas passer ses frais en charge,
• Le patrimoine personnel et professionnel sont confondus. L’agent commercial peut opter pour le régime de l’EIRL lui permettant d’isoler son patrimoine personnel des risques liés à l’exploitation de son activité.

La micro-entreprise est un régime très intéressant pour les agents commerciaux qui débutent leur activité ou qui réalise peu de chiffre d’affaires. A partir de 72 600 euros, l’agent commercial va perdre les bénéfices de ce régime pour rester en entreprise individuelle. Les cotisations sociales seront de 45% du chiffre d’affaires au lieu de 22%.

Avec la micro-entreprise ou l’entreprise individuelle, le mandataire ne cotise pas à l’assurance chômage et à la retraite de salariés.

Pour toutes ces raisons, de nombreux mandataires immobilier s’interesse au portage salarial.

Exercer le métier de mandataire immobilier en portage salarial

Le portage salarial est une relation tripartite entre le mandataire immobilier, l’agent (réseau, agence immobilière) et la société de portage salarial.

Voici les différents liens entre les intervenants :

• Le mandataire immobilier choisi son réseau. Il signe un contrat de mandat en optant pour le statut de portage salarial,
• Le mandataire immobilier devient salarié de la société de portage par la signature d’un contrat de travail en CDI ou CDD,
• La société de portage signe avec le réseau un contrat de prestation de services.

A chaque signature d’acte, la société de portage facture les honoraires du mandataire immobilier au réseau pour ensuite le transformer en salaire.

Ainsi, plus besoin de créer une micro-entreprise ou une entreprise individuelle pour exercer son activité. Le mandataire devient salarié et bénéficie de toutes les couvertures souscrites par la société de portage : garantie financière, responsabilité civile et professionnelle, mutuelle, prévoyance.

Le mandataire n’a plus besoin de solliciter un comptable et est complètement déchargé de tous les aspects administratifs (contrats, bons de commande, factures, déclarations sociales, fiscales, etc.).

Avec le statut de salarié, le mandataire immobilier bénéficie de toute la protection sociale telle que l’assurance chômage et la retraite des salariés.

Enfin, le mandataire immobilier peut demander à la société de portage de rembourser les frais professionnels en lien avec son activité : frais KM, repas, transports, achat de matériel informatique, papèterie, publicité, formations, etc. Les frais sont déduits du chiffre d’affaires et remboursés dans le bulletin de salaire. Il s’agit d’un avantage non négligeable par rapport à la micro-entreprise !

Le salarié porté mandataire immobilier peut ainsi percevoir au minimum 50% du chiffre d’affaires HT facturé en salaire Net jusqu’à +60% avec le remboursement des frais professionnels.