Le mandataire immobilier et la clause de non concurrence

Le mandataire immobilier indépendant (ou agent commercial immobilier) est un professionnel du secteur immobilier qui négocie et conclut des contrats de vente ou de location immobilière au nom et pour le compte d’une agence ou d’un réseau immobilier qui lui confie un mandat.
On parle généralement de contrat d’agent immobilier pour désigner le contrat de mandat qui lie l’agent immobilier à l’entreprise immobilière (réseau ou agence) pour laquelle il accomplit ses missions. Il est très fréquent que ce contrat stipule une clause de non-concurrence.
Quels en sont les enjeux comment s’assurer que celle-ci n’est pas contraire aux intérêts de l’agent commercial immobilier ?

Le contrat d’agent commercial immobilier

Le contrat entre l’agent commercial immobilier et l’agence immobilière prévoit les conditions de l’exécution du mandat confié au mandataire immobilier indépendant.
Ce contrat n’est pas obligatoirement écrit. Toutefois, l’article L134-2 du contrat prévoit qu’une des deux parties, le professionnel ou l’agence immobilière, peut exiger que le contrat soit établi par un écrit.
L’écrit est également imposé lorsque le contrat prévoit une clause de non concurrence (article L134-14 du Code de commerce).

Qu’est-ce une clause de non concurrence ?

La clause de non-concurrence vise à limiter voire à exclure la possibilité pour l’agent commercial immobilier de réaliser des missions pour un concurrent de l’agence immobilière ou pour son propre compte.
L’objectif d’une telle clause est évidemment la protection de l’entreprise du mandant c’est-à-dire de l’agence immobilière ou du réseau immobilier ayant fait appel au professionnel immobilier indépendant. Celui-ci veut éviter de perdre sa clientèle au profit d’un concurrent ou du mandataire immobilier lui-même.
Le Code de commerce prévoit déjà que, pendant la durée de son contrat, le mandataire immobilier indépendant ne peut pas accepter de représenter une entreprise concurrente sans l’accord de son mandant. Il est par ailleurs tenu, tout comme l’agence immobilière, à une obligation de loyauté dans l’exécution du contrat. Il est possible, pour renforcer ces obligations légales, d’insérer dans le contrat une clause d’exclusivité prévoyant que le mandataire ne travaillera que pour l’agence mandante. Attention toutefois à sa rédaction car un risque de requalification du contrat en contrat de travail n’est pas exclu.
La clause de non concurrence prend réellement toute son importance à la rupture du contrat. Elle va limiter la liberté du mandataire immobilier de faire concurrence à l’agence même après la fin contrat.
La possibilité de prévoir une telle clause est explicitement prévue par l’article L134-14 du code de commerce. Sa négociation est un enjeu pour les deux parties qui souhaitent, chacune, protéger leur activité. Pour être valable, la clause de non concurrence doit respecter certains critères.

Les critères de validités de la clause de non concurrence

Le premier critère de validité de la clause de concurrente est son caractère écrit.
Les autres critères, fixés par le Code de concurrence découlent du principe suivant : la clause de non concurrence ne doit pas restreindre de manière excessive la liberté du mandataire d’exercer sa profession. Il n’est ainsi pas possible de prévoir une clause qui interdirait à l’agent commercial immobilier d’exercer son activité en tout lieu et sans limite de durée.

La clause de non concurrence doit être limitée dans le temps

La durée de la clause de non concurrence doit impérativement être précisée. La loi prévoit, dans tous les cas, qu’elle ne peut excéder 2 ans après la fin du contrat. Les parties peuvent convenir d’une durée plus courte. L’agent commercial immobilier retrouve, à l’issue de cette période, sa pleine liberté d’exercice.

La clause de non concurrence doit être limitée dans le temps limitée dans l’espace

Pour être valable la clause doit également être cantonnée à un périmètre géographique précis. Une clause de non concurrence qui s’appliquerait sur une zone géographique excessivement étendue ne serait pas valable. Il est difficilement imaginable, par exemple, d’appliquer une clause de non-concurrence sur tout le territoire français.
La clause qui s’applique dans un rayon de 50 kilomètres autour de chaque agence du mandant est un exemple de clause de non-concurrence jugée trop restrictive. En effet, un tel périmètre réduit de manière excessive la liberté d’exercice professionnel de l’agent¹.

La clause de non concurrence doit être limitée quant aux groupes de personnes et aux types de service auxquels elle s’applique

Enfin, la clause de non concurrence doit porter sur la même clientèle et le même type de services que ceux qui étaient fournis par le mandataire immobilier indépendant.
Ainsi, une clause est invalide s’il n’y a pas de corrélation entre la clientèle qui avait été contractuellement confiée à l’agent dans le cadre de son mandat et la clientèle sur laquelle porte l’engagement de non-concurrence.
L’étendue de la clause doit, en effet, se limiter à ce qui est nécessaire pour protéger les intérêts du mandant².

Conséquences de l’invalidité ou de la violation de la clause de non-concurrence

Si l’ensemble des conditions n’est pas rempli, la clause est invalide et ne produit aucun effet. Autrement dit, l’agent commercial peut tout simplement ne pas appliquer une clause de non concurrence abusive.
En revanche, l’agent commercial indépendant qui ne respecte pas une clause de non-concurrence valide commet une faute contractuelle et peut-être condamné au paiement de dommages et intérêts.

Une contrepartie financière à la clause de non concurrence ?

Contrairement à ce qui est prévu en droit du travail pour le contrat du salarié, le Code de commerce ne prévoit pas de contrepartie financière à la clause de non concurrence incluse dans le contrat d’agent commercial immobilier. Rien n’interdit pour autant de le prévoir contractuellement si cela paraît opportun. L’application de la clause de non concurrence par le mandataire immobilier indépendant se fera, dans ce cas, en contrepartie d’une rémunération versée par l’agence/le réseau immobilier.

En conclusion

La rédaction de la clause de non concurrence n’est pas anodine et celle-ci doit être élaborée en considération des intérêts des deux parties. Une clause mal rédigée, trop extensive, s’avèrera inutile pour l’agence immobilière car invalide. Une clause non-négociée peut se révéler très contraignante pour le mandataire commercial immobilier. Un équilibre est donc à trouver entre la préservation des intérêts de l’agence immobilière et celle de la liberté professionnelle du mandataire immobilier indépendant.

(1) Com. 17 janv. 2012, no 10-27.701
(2) Com. 15 mai 2012 n° o 11-18.330