Honoraires d’agence immobilière, comment sont-elles calculées ? Qui paie les frais d’agence : l’acheteur ou le vendeur ?

Lorsqu’un professionnel de l’immobilier intervient dans une transaction, il est rémunéré grâce aux frais d’agence, qui peut être à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. La loi ALUR exige une totale transparence sur les honoraires des agents immobilier. Quelles sont les règles ? Quels sont les avantages et inconvénients pour chacune des parties ?

La règlementation qui encadre les frais d’agence

Les articles 72 et 73 de la loi Hoguet imposent aux professionnels de l’immobilier de signer un mandat pour percevoir des honoraires. Ce mandat indique le montant du prix net vendeur, le montant de ses honoraires et qui aura la charge de les payer.

L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière impose de nouvelles obligations aux agents immobilier. Ils ont l’obligation de publier le barème des prix proposés sur leur site internet, de faire figurer le prix de vente des biens dans les annonces et d’y indiquer à qui incombe le paiement des honoraires. Ainsi, une des mentions suivantes doit être spécifiée : « honoraires à la charge du vendeur », « honoraires à la charge de l’acquéreur » ou « honoraires partagées entre les parties ».

Les honoraires à la charge du vendeur

Lorsque le professionnel signe un mandat de vente dont les honoraires sont à la charge du vendeur, le mandat doit inclure le montant global de la vente, incluant les frais d’agence.
Dans l’annonce publiée, le professionnel indique le montant de la vente globale avec la phrase « honoraires à la charge du vendeur ». Ainsi, le professionnel n’a pas à préciser la part de ses honoraires dans la transaction, qui est consignée dans le mandat de vente.
Exemple : prix de vente hors honoraires 300 000 € et 15 000 € honoraires d’agence à la charge du vendeur.

L’annonce doit donc stipuler :

Prix 315 000 € FAI (Frais d’agence inclus)
Les honoraires d’agence sont à la charge du vendeur

Les honoraires à la charge de l’acquéreur

L’article 6-1 du 24 mars 2014 encadre la publicité des transactions lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur :
« Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur. »
Ainsi, le professionnel de l’immobilier doit faire apparaitre le prix « net vendeur », c’est à dire la part qui reviendra au vendeur et le montant de ses honoraires en toute transparence.
Exemple : prix de vente hors honoraires 300 000 € et 15 000 € honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur.

L’annonce doit donc stipuler :

Prix 315 000 € FAI (Frais d’agence inclus)
Honoraires : 5% TTC, honoraires à la charge de l’acquéreur
Prix hors honoraires d’agence (ou net vendeur) : 300 000 €

Les avantages et inconvénients pour le vendeur

En réalité, c’est toujours au vendeur de payer les frais d’agence. Si les honoraires sont à sa charge, il perçoit le montant global et reverse la part à l’agent immobilier et s’ils sont à la charge de l’acquéreur, il perçoit uniquement le prix hors frais d’agence.
Pour le vendeur, il n’y a donc pas d’impact sauf si le bien n’est pas sa résidence principale. Dans ce cas, la plus-value encaissée est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvement sociaux. Ainsi, lorsque les honoraires sont à sa charge, le calcul de la plus-value prendra en compte le montant global, incluant les frais d’agence. Il est donc plus avantageux pour le vendeur, dans cette situation, que les frais d’agence soient à la charge de l’acquéreur.

Les avantages et inconvénients pour l’acquéreur

Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, les frais de notaires sont calculés sur le montant global de la transaction, incluant les frais d’agence. Si les honoraires sont à sa charge, l’acquéreur ne paiera les droits de mutation uniquement sur le prix net vendeur.
Prenons notre précédent exemple :

• Droit de mutation sur le montant global (charge vendeur) = 315 000 € x 8% = 25 200 €
• Droit de mutation sur le prix net vendeur (charge acquéreur) = 300 000 € x 8% = 24 000 €

Ainsi, l’acquéreur peut réaliser des économies si les honoraires sont à sa charge.

Interdiction de modifier les charges d’honoraire

Il était d’usage pour les professionnels de l’immobilier de signer des mandats de vente à la charge du vendeur et de basculer les frais à l’acquéreur au moment de la signature du compromis.
Pour quelles raisons ? Indiquer le prix global sans le montant des frais d’agence et pour rendre service aux parties ! Économies pour le vendeur en cas d’imposition sur la plus-value et réduction des droits de mutation pour l’acquéreur. Ce basculement se réalisait par le biais d’un avenant au mandat de vente initial.
Cette pratique est totalement prohibée à la fois sur les plans civil et pénal. La DCCRF réalise un contrôle strict des mandats, des publicités et des transactions. L’acquéreur peut également se voir appliquer un redressement fiscal ! Il n’est donc pas possible de choisir, c’est le mandat de vente qui fixe les règles dès le départ.