L’impact de la loi « Climat & Résilience » sur les biens immobiliers, les explications du réseau NAOS immobilier

Sébastien Bareau, Directeur général Prium City
Bonjour et bienvenue à l’Instant Pro par Prium. Nous recevons aujourd’hui Amélie Dubeaux, Directrice commerciale et cofondatrice de NAOS immobilier. Pouvez-vous nous parler de vous ?

Amélie Dubeaux, cofondatrice de NAOS immobilier
Bonjour Sébastien. Je suis Amélie Dubeaux, cofondatrice de NAOS immobilier, nous sommes un réseau de 200 conseillers immobiliers indépendants, présents sur l’ensemble du territoire français. J’ai travaillé pendant 8 ans en agence traditionnelle comme conseillère immobilier puis comme manager d’agence, manager d’équipe. C’est en 2012 que j’ai adopté le modèle de réseau digital, parce que c’était complètement en ligne avec ma vision de l’évolution de notre métier. C’était il y a 10 ans.

Sébastien Bareau
En tant qu’experte, pouvez-vous nous parler de l’incidence de la loi “Climat et Résilience”, votée en août 2021 par rapport au marché immobilier en Ile-de-France et au niveau national ?

Amélie Dubeaux
Cette loi qui accompagne aussi les nouvelles modalités du DPE (​​diagnostic de performance énergétique) a un peu chamboulé voire suscité beaucoup d’interrogations à commencer par nos clients vendeurs et acheteurs. Je dirai que cela est le premier impact. Sur le terrain, nos conseillers immobiliers sont confrontés à des clients qui ne savent plus trop s’ils sont concernés par cette loi et par ces nouveaux dispositifs. Il y a déjà un vrai besoin d’information, de conseil et c’est là que nous avons un rôle à jouer pour guider, orienter nos clients dans leur projet immobilier. Ensuite, il y a un impact également sur le marché en termes de volume de ventes qui va être généré justement par les propriétaires bailleurs qui ne pourront plus louer leurs logements s’ils sont considérés comme passoire thermique. Ils devront obligatoirement réaliser des travaux et s’ils ne sont pas en mesure financièrement de réaliser ces travaux, ils seront probablement amenés à mettre en vente leur logement. Avec derrière, des acquéreurs qui devront eux-mêmes financer ces travaux. Cela aura probablement un impact sur les prix d’acquisition et les taux de négociation notamment.

Sébastien Bareau
Concrètement, nous parlons de 5 millions de logements considérés comme passoire thermique sur plus de 30 millions de logements en France. Vous nous avez parlé des prix de vente mais qu’en est-il du marché locatif ?

Amélie Dubeaux
Effectivement, Il y a beaucoup de logements considérés comme passoire énergétique… passoire thermique. Cela concerne beaucoup de logements. Les propriétaires bailleurs sont les premiers concernés puisque l’échéance 2023 est pour demain. Les propriétaires bailleurs ne pourront plus relouer leur logement s’ils sont classés comme passoire thermique, G ou F, très prochainement. Clairement, soit ils feront les travaux et pourront continuer à louer, soit ils ne pourront pas faire les travaux et dans ce cas, nous risquons de nous retrouver avec des logements en moins sur le parc locatif.

Sébastien Bareau
Il va donc y avoir des opportunités pour de futurs acquéreurs ?

Amélie Dubeaux
Exactement. C’est le revers de la médaille. Certains investisseurs y voient là une opportunité. Puisque, plus nous allons nous approcher des échéances de ces dispositifs de la loi “Climat et Résilience”, plus les propriétaires bailleurs seront amenés à vendre leur bien immobilier et plus le nombre de passoires thermiques va augmenter sur le marché immobilier. Ce qui intéresse forcément les investisseurs. La décote est vraiment liée au coût de la rénovation principalement. La décote va être en fonction de l’impact sur les travaux qui devront être réalisés dans les logements. Or, c’est certain que les maisons ont souvent des coûts de rénovation beaucoup plus importants pour pouvoir améliorer leur classe énergétique. Il risque d’y avoir un impact beaucoup plus important sur les maisons que sur les appartements. Après, il y a malgré tout une autre information importante à prendre en considération : qui dit “appartement”, dit « copropriété ». Or, les travaux à réaliser ne sont pas très simples au sein d’une copropriété. Il faut avoir l’accord de la copropriété.

Sébastien Bareau
Estimez-vous que l’ensemble des professionnels de l’immobilier, diagnostiqueurs, syndics, administrateurs de biens, transactionnaires, artisans et le financement, est ce que ces personnes sont prêtes ?

Amélie Dubeaux
Alors, non, loin de là. Déjà, il y a eu beaucoup d’évolutions sur la loi et les derniers dispositifs. Il y a eu plusieurs versions du DPE. Les diagnostiqueurs ont dû déjà s’adapter. Concernant l’audit énergétique, cela a été de nouveau reporté. C’est la quatrième fois que c’est reporté. Donc, c’est certain que nous devons systématiquement nous adapter. Beaucoup de professionnels naviguent à vue. Beaucoup de professionnels, notamment les diagnostiqueurs, ne sont pas suffisamment nombreux sur le marché pour répondre le cas échéant aux besoins de ces nouveaux diagnostics. Et quid des travaux ? Si, chaque propriétaire bailleur classé en passoire thermique doit réaliser des travaux, derrière cela va donner beaucoup de travail aux entreprises de rénovation qui ne sont pas forcément suffisamment disponibles, et qui ne pourront pas répondre à cette forte demande.

Sébastien Bareau
En conclusion, pouvez-vous nous donner votre ressenti concernant le marché immobilier pour 2023 ?

Amélie Dubeaux
2022 était déjà une très bonne année. Nous devrions terminer l’année avec un volume de transactions quasiment identique à celui de 2021, qui a été une année record. 2023, probablement les volumes vont également se réajuster. Nous allons revenir à un volume normal de transaction. Après, le marché de l’immobilier a toujours été cyclique. D’où l’importance d’être sur un modèle agile qui nous permet de nous adapter facilement aux évolutions du marché. C’est ce que nous faisons depuis 10 ans et c’est ce que nous continuerons à faire.

Sébastien Bareau
Merci Amélie pour votre participation à l’Instant Pro par Prium et à très bientôt.

Amélie Dubeaux
Merci Sébastien.