Bruno Rouleau, Président de l’APIC
« Crédit immobilier, le blocage de financement ? »

Pouvez-vous vous présenter et nous décrire votre activité ?

Je suis président de l’APIC, principale association professionnelle du secteur des Intermédiaires en Opérations de Banque et de Services de Paiement – comprenez les courtiers en crédit – depuis janvier 2020.

Cette association a été créée en 2010 lors des travaux de rédaction de la Loi de Régulation Bancaire et Financière. Elle compte 140 enseignes, et près de 5.400 membres. Elle accompagne les professionnels du marché dans leur information réglementaire et juridique, dans leur représentation auprès des autorités du secteur, et échange avec les autres acteurs des domaines périphériques et les autres organisations du secteur.

Par ailleurs, je suis aussi depuis peu Secrétaire Général de La Centrale de Financement, enseigne comptant dans les principales du marché des courtiers en crédit. Nous intervenons pour compte de clients dans leur recherche de financement et d’assurance de prêt, auprès d’établissements financiers et d’assurance pour obtenir et optimiser les crédits dont ils ont besoin. Nous intervenons auprès des particuliers mais aussi des professionnels en crédit immobilier, crédit aux entreprises, en regroupement de crédits et en prêt à la consommation.

Votre activité est au cœur de l’actualité, pouvez-vous nous expliquer les raisons ?

Elle l’est depuis plusieurs années. D’une part parce que les courtiers se sont imposés dans le paysage de la distribution du crédit en France (NDLR. 35 à 40% des crédits immobiliers passent par le biais des cabinets de courtage), d’autant que ces dernières années ont été marquées par la baisse des taux et le dynamisme du marché du Logement, tandis que le secteur bancaire a, de son côté, entamé une grande vague de réorganisation commerciale et stratégique de ses activités.

D’autre part parce que la succession de réglementations et de textes législatifs ont mis les courtiers au même niveau de responsabilité les courtiers que les banques. Cela a rassuré les banques partenaires des intermédiaires, mais aussi les consommateurs qui disposent désormais de toutes les sécurités quant aux capacités d’exercices et aux compétences de leurs interlocuteurs.

Sur le plan purement conjoncturel, on est également en tête de pont sur les effets que produisent certaines normes et certaines règles sur la capacité des consommateurs à mener à bien leur projet de vie. C’est notamment le sujet sur les critères du Haut Conseil à la Stabilité Financière (qui ont notamment durci les critères de taux d’endettement en occultant la notion de reste à vivre, privé les banques de raisonner en compensation sur les revenus fonciers, limité la durée de remboursement à 25 ans…), sur l’actuel effet de ciseaux entre la remontée des taux d’intérêts nominaux et le plafonnement par le taux d’usure, sur les impacts de la Loi Lemoine dans la détermination des prix des primes d’assurance emprunteur, et sur l’attitude de certaines banques dans une forme de sectarisme à l’égard des intermédiaires (courtiers mais aussi conseillers en gestion de patrimoine…).

Notre position est celle de professionnels payés par les clients au résultat uniquement, mais qui doivent respecter l’intérêt des consommateurs et donc de la bonne adéquation des propositions de crédit avec l’environnement et la situation de l’emprunteur. Nous faisons confiance au Marché ; qui demeure très appétent au Logement, et à l’analyse de risque des banques en dehors de ces règles récentes (NDLR. La commission de surendettement enregistre depuis 3 ans des records de baisse d nombre de dossiers déposés, et le taux de défaillance sur les crédits immobiliers est en France le plus bas d’Europe).

Quelles sont les propositions, positions que vous souhaitez mettre en avant ?

Elles sont de plusieurs natures.

Certaines sont techniques, touchant aux éléments dont nous dénonçons l’inadéquation à la période : actualisation du taux d’usure mensuellement et non plus trimestriellement, réintroduction de la notion de « reste à vivre » dans l’analyse de prise de risque, sortie du calcul du coût de l’assurance de prêt du calcul du Taux Annuel Effectif Global (puisque le consommateur peut désormais changer quand il le souhaite son contrat, sous réserve d’équivalence de garanties).

D’autres sont structurelles : évolution des règles de calcul des revenus fonciers, révision de la notion de durée de remboursement en fonction des biens achetés, afin de préserver la protection de l’emprunteur tout en donnant plus de souplesse dans l’octroi des crédits aux banquiers. Il nous parait injuste que des candidats à l’accession soient contrariés dans la mise en œuvre de leur projet au seul prétexte de statistiques ou de règles mathématiques, tandis que les personnes ont fait tous les efforts pour obtenir une réponse favorable à leur dossier, et qu’ainsi ce soient des tiers qui décident de leur mode de vie.

Enfin, il y en d’autres hors de notre champ professionnel habituel, mais sur lequel nous avons un regard complémentaire, tels que les derniers texte relatifs à la Rénovation, à la Défiscalisation immobilière, et plus largement au monde de l’Immobilier. Sur ces chantiers, nous travaillons en étroite collaboration avec nos homologues, organisations professionnelles sur ces marchés.

Quel avenir et évolutions envisagez-vous pour votre profession ?

Le courtage en crédit est relativement jeune comme métier, car même s’il existe depuis plus de 50 ans, sa reconnaissance et son encadrement réglementaire sont récents.
L’avènement des outils digitaux doit être digéré pour laisser la place au conseil et au service, mais il va indéniablement améliorer la conformité et l’assistance à la performance commerciale. Toutefois, ils rencontrent de la résistance parfois, et puis cela demande de la mobilisation de capitaux importants.

La forte poussée des parts de marché des courtiers a attiré des investisseurs, et avec eux s’installe la notion de rentabilité et de gestion, provoquant des effets de regroupement et de valorisation capitalistique.

Enfin, la confiance du client dans la qualité de l’accompagnement et des prestations entraine le client à solliciter le courtier sur d’autres sujets que la recherche de financement. L’encadrement très strict de l’exercice des professions financières réglementées conduisent de grands groupes à engager une diversification par ajout d’autres activités, que ce soit par croissance externe ou évolution endémique, ou à constituer des consortiums multi-activités autour de l’axe central du projet immobilier.

Pour cela aussi, il y a besoin de capitaux ; d’outils, et de moyens humains qualifiés. On voit donc apparaitre des phénomènes de concentration, au sein du métier, mais aussi par porosité entre activités connexes. La phase de maturité s’est accélérée depuis 4-5 ans, avec la multiplication des réglementations et avec la baisse des commissions, ce qui conduit à une rationalisation économique de la structuration du métier, et va contraindre à une hyper professionnalisation des acteurs.