Quel avenir pour le secteur de l’immobilier après la crise ?

La crise sanitaire a touché pratiquement tous les secteurs d’activité avec des effets qui risquent d’être durables, notamment en raison de changements dans le comportement des consommateurs. Si l’immobilier a été directement touché par la mise en place des mesures restrictives de déplacement, le marché de la pierre semble néanmoins avoir montré une très forte résilience. En temps de crise, l’immobilier semble plus que jamais perçu par les français comme une valeur refuge.

L’évolution des prix

Loin de l’effondrement redouté (ou souhaité, c’est selon), les chiffres ont fait mentir tous les pronostics les plus pessimistes. Si un gel des transactions a effectivement été constaté à l’occasion du premier confinement, l’impact sur les prix a été faible et, surtout, nous avons assisté à un phénomène de rattrapage aux mois de juin et juillet avec un niveau d’activité record. L’impact du second confinement a, quant à lui, a été très faible sur les transactions et nul sur les prix. Au final, l’activité est restée très soutenue en atteignant près d’un million de transactions sur l’année. Du côté des prix, le mètre carré a atteint au niveau national 3 553 euros fin 2020. Dans le détail, Paris reste la ville où l’accession à la propriété coûte le plus cher avec le chiffre record de 10 683 euros le mètre carré, soit une progression de 5,7% sur l’année. Dans le palmarès des villes qui se classent en 2020 parmi les plus chères de France en dehors de l’Ile-de-France, on trouve Annecy (5.243 €/m²), Bordeaux (5.023 €/m²), Nice (4.485 €/m²), Nantes (4.151 €/m²) et Aix-en-Provence (4.123 €/m²).

Le risque ce n’est pas les taux mais la situation de l’emploi

La résilience du marché l’immobilier s’explique, sans doute, par le niveau toujours très bas des taux d’intérêts avec une moyenne de 1,20% sur l’année, toutes durées confondues. Une remontée des taux dans les prochains mois semble totalement exclue. De plus, le ministère de l’Économie et des finances a assoupli le plafond du taux d’endettement (qui passe de 33% à 35%), ce qui devrait permettre à des ménages, jusqu’à présent, non finançables d’accéder au crédit. Toutefois, le bénéfice de ce type de mesures est à relativiser car face à l’incertitude, les banques scrutent encore davantage les dossiers. Le critère de la stabilité professionnelle conditionnera leur décision d’accepter ou de refuser une demande de crédit.

Il faut bien évidemment rester prudent (les prévisionnistes se sont souvent trompés !) mais on peut raisonnablement estimer qu’au premier semestre 2021 les prix devraient, au mieux, continuer à progresser légèrement et, au pire, stagner. En effet, sauf à être contraints de vendre ou d’acheter, les propriétaires ou les acquéreurs risquent d’adopter une position attentiste en attendant d’y voir plus clair sur leur situation personnelle, d’une part, et sur l’évolution du marché de l’immobilier, de l’autre. Les biens de qualité dotés d’un emplacement avantageux devraient néanmoins continuer à se vendre vite et bien et soutenir la dynamique globale du marché.

Concernant la suite de l’année, l’augmentation des faillites et les destructions d’emplois associées risque d’entraîner un rééquilibrage de l’offre et de la demande. L’intensité de ce rééquilibrage dépendra donc du contexte macro-économique et des moyens que l’État mettra (ou ne mettra pas) en œuvre pour en limiter l’impact.

Des impacts à court terme

L’avenir immédiat du marché immobilier reste encore incertain. La crise sanitaire a boosté la transformation numérique de l’activité immobilière concernant, au moins, deux aspects : les visites virtuelles pour continuer à rechercher des biens au moment où les déplacements sont fortement limités et le travail à distance pour continuer à faire fonctionner les agences. Toutefois, l’immobilier reste un métier fondé sur le contact humain et de nouvelles mesures de restriction risquent inévitablement de pénaliser les acteurs du secteur. Étant donné l’importance d’un achat immobilier, l’acquéreur souhaitera toujours visiter physiquement le bien avant de conclure. Si la crise que nous connaissons ne peut qu’accélérer la transformation numérique du secteur, celle-ci sera davantage un outil au service des négociateurs immobiliers qu’une mesure de substitution.

Enfin, l’impact négatif de la crise sur le tourisme pourrait pousser les bailleurs à basculer vers des locations de plus longue durée et ainsi diminuer la pression sur les centres-villes.

De nouvelles tendances se dessinent sur le long terme

Les confinements successifs ont été moins un bouleversement dans le comportement des français qu’un accélérateur de tendances déjà présentes depuis plusieurs années. L’envie d’espaces, le souhait de renouer avec la nature, l’amélioration du cadre de vie sont autant de critères devenus déterminants pour de nombreux acquéreurs dans le choix d’un bien immobilier.

La généralisation du télétravail risque également d’influencer le choix des acquéreurs. D’une part, ils souhaitent souvent disposer d’un espace de travail dédié, distinct des autres espaces de vie du logement, ce qui risque d’entraîner une demande plus forte pour des logements spacieux. D’autre part, avec le télétravail, le temps de trajet logement / bureau est un critère qui risque de perdre de son importance dans la décision d’achat. On pourrait ainsi assister à une diminution de la pression sur les centres urbains dans cette nouvelle organisation du travail.